烟台楼事半月谈
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烟台房地产网新闻中心出品

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2015.08.30

内容:高玉洁

制图:郁娜娜

导语

8月25日下午,在众多上班族正在拥挤的公交车上往家走的时候,央妈再次悄无声息宣布:又要降息啦!于是,各大媒体新闻部在暗自咒骂又搞突然袭击害的自己加班的时候,众多准备买房的市民就差弹冠相庆了。毕竟,这是今年的第四次降息,细细算来,利率已经足足降了1个百分点。如果明年一月一日前利率不涨不降,商贷30万贷款30年,月供将减少300元。这可是小数目!但更有部分市民在等待,会不会再降?利率会不会更低?开发商也在金九银十即将到来的时候看到一丝希望,一度平淡的楼市,会不会因此出现小高峰?


央妈:8月26日再降息
 

  8月25日,央行再次发声:表示将于8月26日下调人民币贷款和存款基准利率。至此,已经是本年度第四次降息。本次降息后,五年以上商贷利率变为5.15%,公积金贷款利率变为3.25%,较去年同期足足下降了1个百分点。

  中国人民银行决定,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力,额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点,鼓励其发挥好扩大消费的作用。

烟台:新利率执行
 

  上半年全国贷款利率一降再降,在8月26日第四次降息后,从数字上看利率似乎已经低到了极限。从烟台各大银行得知,新利率已经开始执行。目前,五年以上商贷利率变为5.15%,公积金贷款利率为3.25%。

  就烟台市场看,各大银行利率具体执行情况,房网小编进行了详细调查。结果显示,四大行首套房均执行基准利率。接受调查的九个银行中,仅有招商和邮储表示可以申请折扣。多数银行二套房首付比例依旧为四成,利率均上浮10%。

  对于招商银行和邮政储蓄的首套房利率折扣,小编调查中发现,目前折扣申请较为容易。但由于开发商跟不同银行合作贷款,购房者欲购买的项目,能否在这两个银行中办理贷款,还需提前询问清楚。

降息四大影响
 

影响之一】一线城市及部分二线城市房价势必会涨 

  对于楼市来讲,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。短期内来看,楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。央行“放水”后,房价反弹可能性最大是下面这些城市:北京、上海、广州、深圳、厦门、南京;此外,一些人口吸引力较大、库存压力较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会城市房价也很有可能迎来反弹,比如:福州、苏州、青岛、大连、武汉、郑州、合肥、成都。

【影响之二】楼市“分化”特征将更加明显

  在降息、降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

【影响之三】房企把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”

  首先应积极调整推盘节奏,把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战,尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

【影响之四】购房者把控好救市政策短期红利带来的“窗口期”

  对于购房者来讲,显然,应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

  本年度央行降息力度可谓前所未有,但市民在跃跃欲试准备购房的时候,要提前咨询好银行。同时,要根据自身情况考虑合适入手。虽然业内一致口吻,宣称当下是购房的最佳时机,单单从降息来预判是否买房,难免有偏差。对于已经还房贷的市民而言,目前执行利率能持续到明年一月一日,才是真正的实惠。


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