日前,山东省宣布将强化商品房预售监管,自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。同时试点开展商品住房现房销售。消息一出,引起社会的广泛关注,商品房预售制再次被推倒风口浪尖。

商品房预售制

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。具体习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售,购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

预售资金监管

商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按买卖合同约定支付给开发商的购房款。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施第三方监管,开发商须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

“劫贫济富”式政策?

我国商品房预售制度始于1994年,目的是扶持房企,降低企业资金壁垒。目前的预售制存在两个偏颇,一是在交房前购房者就需全款支付,二是并未引入预售资金第三方托管制度,而是直接将房款交给开发商管理使用,这也造成了预售资金监管虚无乏力的局面。

调查

1. 您觉得目前商品房预售证制度合理吗?
不合理,房屋产品质量无法保证
合理,这样做市场供给会很充分
说不清楚
2. 如果当前取消预售制度,您认为房价会如何?
会猛涨
会暴跌
先跌后涨
先涨后跌
3. 您支持取消预售制度吗?
支持取消
预售制度应该继续,符合市场需要
支持预售制,但应该加强监管
两者都不支持
4. 您认为将来取消商品住宅预售制度可行吗?
可行
不可行
很难说

美国:第三方保管房屋预售款

客户签订买房合同时,只需支付10%到20%的首付款,这笔资金由第三方代管。同时,一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用,该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。银行为了保障贷款抵押品的有效性,在见到入住证之前通常也不会放款。

德国:订立个性化购房合同分期付款

房主购买预售房不是一次性支付全部房款,而是按照工程进度分期支付:在地基动工后支付10%,在主体封顶后支付30%,门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时,购房者可随时谈判推迟付款,并要求折扣等。如果确实无法在规定日期前交房,购房者可以根据合同要求退款或获得赔偿。

法国:严格管理预售款

不超过一年的工程,付5%;工程为两年付2%;超过两年不用支付定金。合同签订后,付款也必须分期进行:房基建好交付35%;建房封顶交付70%;所有基本设施工程结束交付95%;剩下的5%在房产交付时付清,作用是如在移交房产发生纠纷,用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。

并无原罪的预售制度

空穴来风 住建部否认取消预售制传言

8月2日,一则关于“将取消预售房制度”的传言在微博等网络传播媒体散播开来,随后地产股午后继续暴跌。不过传闻随后被澄清,住房城乡建设部新闻处人士表示,并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。这是2012年首次关于取消预售制度的消息,导致地产股暴跌足见其杀伤力。 [ 详细 ]

山东9月1日起强化商品房预售监管

针对山东省部分城市房价上涨的苗头,山东省各地将严格落实《山东省商品房销售管理条例》,严格执行商品房预售许可制度。自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。山东省同时将总结改善商品房预售管理办法,开展商品住房现房销售试点。 [ 详细 ]

住建部官员:取消预售制时机未成熟

商品房预售制的弊端凸显,其带来的房地产开发高杠杆助推了市场的泡沫化。取消商品房预售制,意味着将从根本上改变房地产市场的游戏规则,也对房企的开发模式、财务模式、盈利模式乃至商业模式形成巨大挑战。但目前取消预售制并不现实,各方利益博弈之下,渐进式的改革将被提上日程。 [ 详细 ]

地产圈大佬:如果预售制取消房价将暴涨

任志强:真正该改革的是供求关系的调整

“取消预售制度根本不能考验开发商,真正该改革的不是预售制度,而是供求关系的调整。供求关系再不合理调整,房价会变得更不合理,在未来某一个时段。所以,要想长效合理,就要打破户籍制度和土地制度,否则想要用行政的手段来让房价合理,几乎是没有可能的。”

朱中一:住房也有资本属性

市场经济条件下,住房既有消费品属性,也具有资本属性。商品房预售制则利用其资本属性来满足消费者投资需求,住房预售制度被作为期货来炒作。“取消预售制度将直接减少供给,对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击,必然引起房价的波动。而预售能帮助房地产开发企业融资筹款增加供应。”

易宪容:改善预售制度是当务之急

改善现有的住房预售制度是当务之急。可以说,山东规划采取商品房的现房销售试点,是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。新的住房销售制度试行,对当前住房市场的影响不可小视。

现房销售,你支持吗?

  取消商品房预售制,实行现房销售已经喊了好多年。此轮调控有“限购”等傍身,被称为史上最严。但从上半年开始,市场升温、房价上涨势头不减。这时冒出取消预售制度,是下定决心寻找突破口,还是拿来过过“嘴瘾”,静观其变。