回顾地产近几年,2007年市场爆热,2008年行业速冻,2009年报复性反弹,2010年高位略升,2011年调头向下。尤其是在过去的一年,房地产调控严厉程度堪称史上之最,房地产开发、供应方被全面压制,投资投机性需求基本全线撤退,部分自住需求亦被误伤,只剩刚需孤军奋战,所以表现为中小户型普通住宅相对吃香,大户型、高端房遇冷。面对已经来临的2012年,开发商将有何动作?购房者该何去何从?烟台的地产局势将走向何方?这是一个没有标准答案的复杂问题,地产界永远不缺“好戏”上演,不妨让我们先来听听八方声音。
    中央先后强调楼市调控不放松,似乎为2012年的房地产市场定调,安徽芜湖楼市新政紧急叫停。上海别出心裁“居住证满三年可买二套房”挑战中央底线也没逃脱政策反复的命运亦被正式叫停,楼市调控“松绑”显然无望。银行方面,央行表态延续差别化住房信贷,满足首次购房贷款需求;多个城市的银行在春节过后下调首套房贷利率。房地产市场往哪走?政策、政策、还是政策!
·央行:延续差别化住房信贷 满足首次购房贷款
·十余城市及部门微调楼市政策 专家称多方博弈加剧
·上海“居住证满三年可买二套房”被叫停
·温家宝:抑制投机投资性需求 促进房价合理回归
·楼市微调开启房产税拟扩围 限购令暂时难松绑
    2012年开发商的日子注定不好过。地产分析师尹香武:今年是大陆房企偿债高峰年与销售低谷年,各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金及民间高利贷等即将到期的债务总额超万亿。而限购使偿债高峰、销售低谷同时出现,严峻之况超08年。购房者看到房价下降曙光的同时,也在纠结着,楼市调控的底部在哪里,何时出手最合适?
·热锅上的绿城:负债率第一 危险程度第一
·2000亿元信托今年到期 6000多家开发商或出局
·2012房子买还是不买 业内和专家分成几“派别”
·调查显示近七成经济学家预测内地房价将下行
·零成交横扫大江南北 楼市深陷10年来最僵持博

宗数单位:宗 面积单位:万平方米 金额单位:万元 均价单位:元/平方米
一手住宅
宗数 面积 金额 均价
合 计 1764 21.88 108885.16 4976.47
芝罘区 217 1.76 12020.13 6829.62
福山区 897 11.21 41788.1 3727.75
莱山区 210 2.79 16768.26 6010.13
牟平区 59 0.52 2363.76 4545.69
开发区 277 3.57 15852.34 4440.43
高新区 104 2.03 20092.57 9897.82
其他 0 0 0 0

姓名:董广文 职位/身份:石木堂策划总监
观点:梨花村开盘当天销售120余套,剩余仅不足80套。今年从正月初八截止到今天,月销售将近30多套,其原因归结与奇泉梨花村优质的户型打造和开发商诚信的经营态度。2012年的房市就如这天气一般,正在渐渐回暖,但烟台的购房群体此时也更加趋于理性,刚性需求将是今年乃至未来几年的主导群体,开发商迎合市场需求,做老百姓真正买得起的产品才是保障良好销售的前提。梨花村正是抓住这一特点,在今年将会陆续推出80平米以下的经济型多层房源,仍然不会降价,并且未来5月份要开的四栋楼还会涨价。因为是多层,并且已经封顶,再售下一期的时候将会绿化等全部到位,现房销售,让老百姓看得仔细,买的实在。
姓名:田永恒 职位/身份:鼎城国翠策划经理
观点:
2012年上半年中小面积刚需房会有一个小小的爆发,主要是2011年观望客户的爆发,及政府年初透漏出的扶持态度,为客户重拾信心。而这一部分客户关注的第一条就是价格,从农历年后烟台各区域去化量来看,去化最好的就是福山区,均价也只有4000元/平米左右。而对于高端项目,“天亮”还有段距离。此外,经过2011年一年的煎熬,开发商对现金回流的渴望日趋强烈,相应的促销政策也将出台。所以,对于购房者2012年上半年是个很好的置业时段。而对于开发商来说,现今市场环境生存是第一位的,要适时出手,抢占有限客源,短期、快速储备资金,才能将风险降至最低。
姓名:李岳茜 职位/身份:海伦国际营销总监
观点:2012:地产小步向前跑
1、政策全面微调,调控放松迹象很明显;
2、受2011年的政策压抑影响,刚性需要集聚效应突出,2012年会有一个并发效应;
3、地方政府已经到了很难受的地步,各地救市的措施都在暗暗的实施;
4、受国家土地、税务、财政等基本政策的影响,行业龙头的地位会保持。
姓名:刘玉丹 职位/身份:建盛福海城销售经理
观点:建盛福海城开盘销售100多套。今年从过完直到现在销售10多套,相比较去年年底销量回升了很多。许多观望的客户,今年纷纷出手。福海城的价格在今年不会降,并且还有调高一些。

姓名:程晓霞 职位/身份:香槟小镇策划
观点:2月,芜湖救市新政仅出台三天,即被紧急叫停,可见出台救市政策的可能性不大;年初,央行表态将实施“差别化房贷政策”、“满足首套房贷款需求”,针对首套房贷相应下调了贷款利率,目前的信贷政策在一定程度上已向刚需客户倾斜;加上有业内人士判断上半年房价即将触底的判断,2011年被抑制和观望的刚需客户可能会在今年上半年有所释放。目前,从各售楼处反馈信息来看,年后看房客户明显上升,其中以刚需客户为主。

姓名:李跃 职位/身份:合富辉煌策划经理
观点:从供应量上看:2011年烟台楼市剩余存量太大,2012年必然供给量剧增、市场消化压力加大。
    从政策背景看:短时间内政策基调不会有大的调整,刚需产品将重新回归市场,投资需求将进一步退出。
    从产品上看:2012年高单价产品将是最困难的一年,刚需释放无法支持其去化,高单价项目之间的竞争将更加取决于自身产品特性的竞争,优化、升级、包装产品将成为高单价产品重要出路,但去化速度仍难有所突破。
    从价格上看:在售楼盘上半年价格松动,有可能出现较大幅度促销活动,以价换量。下半年新开楼盘或将低价抢市,促销潮过后价格趋于平稳。
    从整体市场上看:2012年上半年整体市场受刚需释放的影响将逐步回暖,但不会太快,下半年或有转机 。
 

姓名:陈哲 职位/身份:金石房地产顾问有限公司总经理
2012年房地产走势观点:

    2012年上半年烟台楼市回暖速度会较为缓慢,而下半年回暖迹象较大。
    一是因为春节后的小阳春没有出现,反而出现了倒春寒,整个市场没有像往年一样反映出春节后的集中购买量,所以很多开发商只能把希望放在下半年。另外,就市场发展规律来说,最新一轮的楼市调控,无论从时间上还是影响上都是历史罕见的,这种严厉的调控还会持续一段时间,但这段时间不会很长。虽然市场总会有涨有跌有热卖有清淡的时间,但是市场长期处于这样一个观望状态是不太正常的,所以会回归是正常的。
    之前由于市场观望气氛浓厚,但不意味着市场没有需求。而是因为市场有需求,但是大家目前都在观望,开发商进行一段时间降价打折后销售量并没

有增加,所以大多数开发商也开始观望,这种形式持续一段时间后会将市场积压的有效需求得到释放。
    开发商判断市场转暖依据可能跟国家领导班子的更迭有一定关系,这一波调控在这一届班子任内可能不会出现大的反复,但是随着房地产市场的走低已经使得整个国家经济受到了一定影响,这种情况一旦持续下去可能会波及整个宏观经济面,所以不会长期的坚持这种政策下去,并且这次调控的目的是使得房地产市场出现放缓上升脚步、有软着陆的情况,现在来看这种目的基本已经达到了。所以很多开发商和同行机构现在把放缓时间放在下半年。因此2012年的下半年,将会是烟台房地产市场集中放量的时期,也是一个理性回暖的重要阶段。
    对于房价的问题,相比较其他城市房地产市场价格迅速飙升,烟台房价始终是一个不温不火的状态。烟台房价的涨幅一直没有得到有效推动,所以在宏观政策到来之后大家看到的是降价的空间不大。烟台市场本身规律不同于其他城市,原因一首先烟台还没有进入快速增长的通道。城市大型配套设备建设的放缓,比如动车的迟迟没有开通,这间接影响了城市扩张速度;另一方面由于烟台最近几年内人口上涨有限,我们没有看到类似于一二线城市人口大量涌入,无论是年轻人还是外来高端人才进入城市支撑城市未来产业发展和房地产发展,因此导致烟台房价相对其他城市来说,涨幅不大,在调控中不会出现大的下跌空间,但是下一步随着城市的发展和增速,会出现一个量能的增长,开发量会增长,但是售价涨幅会有限,因为涨快了它还是会受到相应政策的限制。
    而对于龙年结婚的年轻人,既然要买房,今年至少不是一个坏的时机。不敢说现在是在房价的底部,但现在是底部的大区域内,现在买房应该不会吃亏。很多年轻人觉得房价实际上没有多少下降,但是相对于国家GDP的增长速度和人民币的贬值速度,房价不升就已经是降了。
    往年遇到的都是期房,今年很有可能遇到准现房或现房。本身去年推出的一些产品遭受国家调控和寒流销售非常差,但是开发商在资金没有严重短缺的情况下工程进度是不会停止的,交房日期都是定死的。以凤凰山庄为例,2012年5月份交房,按照往常情况现在已经清盘,但今年至今还有20%剩余,意味着剩余两百多套房子,在楼层和位置方面都还有很大的可选余地。交房时间不变,买来装修好年底即可入住,作为婚房是没有问题的。这在往年是不可能遇到的情况,因此现在出手买婚房是明智的选择。
市场“混沌” 购房者买与不买两茫茫
    春节过后,关于2012年房价走势、该不该买房的话题,近200名网友参与了投票与辩论。选择买房和继续观望的网友各占一半,这也反映了当前不明朗的市场,购房者对政策性市场的不确定性;另外68%的网友认为2012年房价还会降,其中认为会降10%的居多。在楼市何时抄底最合适的调查中,69%的网友把2012年看做最好的抄底时机。

在这场是否买房的“开年大战”中,一方观点认为该出手时就出手,特别是刚需购房者;反方观点则坚持房子还有降价的空间,看看市场反应再说,最后“2012年买房”的支持率稍占上风。

网友“wolftattoo”:刚需本来就是该买就买,不要跟着其他人一样观望,人家观望的是因为炒房,不敢买,怕赔了,你一个刚需,本来就没地方住,干嘛不买啊?买了,就是一套房子,不买,你就啥也没有。等着降价?应该想一想,算一算,两年后,房价能降多少?但是这些钱在你手里又贬值了多少?现在物价飞涨,钱是越来越不值钱了,你扔到房子里,起码还赚套房子,放在手里,只能贬值~

网友“金色旋律”:在中国买房子,就是一把交上70年的房租,还有那些贷着款也要交的。一下子交上了70年的房租,这房子能住70年吗?现在的房子太贵了,根本不值那多钱。你这辈还完贷款,房子是属于你了,可到时候,房子是不是还健在?如果,买的是别墅,土地也永远属于自己,那倒还可以,房子老化了.可以自己推到从建,花这个钱还值。
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