编者按:走进吴总书房一样的办公室,坐下来听他谈时事,我临时改变了定好的采访提纲。要了解一个楼盘项目的优势和最新动态,我们可以去看项目楼书,去和楼盘的置业顾问交流。面对这样一位企业高层,他从繁忙的事务中抽出时间来与我们倾谈,或许我们更应该了解的或许是:一位成功者如何成功,一位长者对我们有哪些劝诫,一位在地产领域经历过大风浪的业内人士会如何分析房地产的未来……
  初次见到吴总,他正坐在沙发上与友人侃侃而谈,商务休闲的低调装扮,一种南方人特有的清瘦,气质儒雅。他身后的白墙上挂着一幅书法作品,屋子的一角点缀着一盆青葱的吊兰。见到我们进来,他站起来与我们一一握手,面对我们几个年轻人,微颔首、眼带笑,态度温和可亲。落座后,吴总顺着刚才的话题继续谈下去,我们刚听了个大概,也就被他们的谈话所吸引了。
  2010年,国内房地产行业经历了过山车一般的起伏,国家两次以前所未有的力度调控楼市,却总是让人看到了开头,猜不到结局……反而让普通市民对楼市的前景更加迷惘。买与不买,始终是个问题,悬在每个人的心里;又像利刃,悬在每个人的头上……如果你想要理清中国房产发展的脉络,从经济学的视角,来宏观看待冷静分析楼市的前景,再结合自己的具体情况做出理智的判断,无论买与不买,都落个内心踏实,生活宁静,那么让我们且听吴总慢慢道来。
  

  手里攥着聚全家之力积攒的十几、二十万还在不断缩水的积蓄,耳边是各种言论——“中国的地产是全球最大的泡沫”、“日本的昨天就是中国的明天”……作为普通百姓,你是否会像我,面对纷扰复杂的房产形势,感觉自己重新回到十字头的年纪,穿着校服坐在考场里答一份似乎无解的试题,内心惶惶,期盼着博学而权威者,赶快揭晓正确答案?我急忙抛出问题,中国房产的走向到底会怎样,房价是否已经炒到了高点,不再适宜入市?我迫切地想要一个答案——从长远来看,我们到底该等待还是该出手?

  “不要说长期,在长期,我们都死了。”这是凯恩斯在《货币改革论》中的一句名言,凯恩斯是现代宏观经济学之父,这些都是吴总告诉我的。他引用这段话开头,简短有力,让我满是疑问的头脑,终于有了片刻的清静,仿佛一只倒空的杯子,有了聆听的可能。“所以说,我们不做什么预测,而要在大数据大需求的背景下来公正的看待房地产”。吴总继续说道,并且展开来为我们进行了分析:

  与房地产前景有关的“大数据”就是自改革开放以来,我国经济经历的长达30年的高速增长。工业化、城市化结伴而行。其中很大一部分原因是大量的数以亿计的农业就业人口转变为非农业就业人口。与此伴随的城市化进程,是从沿海向内地逐步推移,沿海的发达城市随着城市的集聚发展导致生产要素向周边扩散,带动周边城市发展,形成城市集群。城市化的总体进程会沿“纳瑟姆”曲线变动,也就是说城市化率突破30%后,会进入加速阶段,直到城市化率接近70%。

  目前,我国的城市化率已接近50%,根据美、欧、日城市化发展的经验,我国城市化还处于加速发展阶段,城市化总体每年还将继续快速提高。如果以每年1~1.5个百分点城市化增长速度,来测算实现中国实现纳瑟姆曲线70%城市化率所需要的时间,也就可以大体了解我国的城市化进程,为房地产行业提供的真实消费需求还将持续多久。

  这分明是道数学题,吴总看我算的艰难,伸手比划了一下告诉我,最少还要10年左右。惊叹之余我提出了新的问题:“城市化进程带来的居住需求,就是您所说的大需求吗?”吴总听完我的问题,并没有直接回答,而是与我们拉起了家常:“我母亲曾做过一次投资,当初投入了2000元,现在的收益达到了数百倍,你猜她投资的是什么?”“黄金”、“翡翠”……我们七嘴八舌的议论着。吴总笑而不答,等我们安静下来,他说:“对,说起投资,我们首先想到的往往是黄金。而1944年布雷顿森林体系建立时,各国同意以黄金为基础,以美元作为最主要的国际储备货币。美元直接与黄金挂钩,各国货币则与美元挂钩,并可按35美元一盎司的价格向美国兑换黄金,这是当时制定的黄金的官价。时隔60几年,目前的黄金金价则为1400多美元一盎司,升值了40倍之多。不过我母亲的投资不是黄金,而是加盖了一间小屋子,一上一下80多平米,当然她的本意不是投资,而是为了养育儿女,解决生活的现实问题。这几年随着城市的发展,由于政府规划的原因,这间小房子在拆迁中得到的政府补偿为100多万,也就是说这件小房子的投资收益达到了500倍之多。所以我们说,房子不同于其他产品之处在于,房子天生具有实用性可以遮风避雨以及投资性两种属性。”

  根据吴总的分析,房产的投资价值决定了它在居住需求外,还要满足百姓的投资需求。在大多数社会,财富都不能仅仅以金钱的形式来体现。通货膨胀,货币贬值,都会使财富缩水。目前,我国的通货膨胀严重,百姓手中的资金找不到安放的出口,储蓄是负利率,黄金则已被炒到了高点,股市和收藏对于百姓投资而言,有着非常高的门槛。而住房作为资产,有安全性、稳定性、实用性和稀缺性等特点,很适合作为投资品。因此,房产就变成了财富的蓄水池。把一部分财富沉淀为房产,是很自然的事情。更何况与“美国梦”相比,改革开放所催生的“中国梦”,最让激动并久久期盼的不主要就是房子吗?



  

  2010年,历经了“调控”带来的压力,地产商们纷纷向“二、三线城市”开拓。我们身边涌入了越来越多的投资者,他们纷纷把目光投向了本地人并不热衷的区域——牟平区。
  对此,吴总分析说中国的城市结构,都是城乡二元结构的,就烟台而言,这个结构形态非常明显,以辛安河为界,以东就是一个县城,是乡村;辛安河以西,就已经城市化了。这几年,烟台提出了“大烟台战略”,要让烟台发展成一个真正的大城市。可是以辛安河这条界线划分,东部约占到了烟台市总面积的55%,西部几个区加起来才占45%左右。乡村的面积这么大,城市这么小,那这个大烟台战略怎么能大起来?所以政府发了一个文件《以牟平为重点加速五区融合》。随着辛安河改造工程的启动,我们也可以这样说,辛安河周边就是大烟台战略的关键——“以辛安河为重点加速五区融合”,真正实现大烟台的构想。新安河以东的养马岛5年以后将会是烟台未来的高规划起点的高端物业聚集之地,烟台房价标杆在这里登起。

  

  说到辛安河,很多人都会被位于辛安河旁的慢城宁海所吸引和打动,正如吴总所说,慢城宁海最值得称道的不是带来了一种建筑风格,而是它倡导了一种生活理念。这种理念包含了对人的关爱,对生命的重视,以及对生活、工作的思考和把握。
  吴总向我们诠释了慢城宁海案名的由来:“18世纪英国工业革命,瓦特发明了蒸汽机,制造业兴起,人也逐渐变成了流水线上的一个小零件。到20世纪末的时候,又发生了一场新的革命,信息化革命。人们的生活节奏更快了,而这个快节奏和我们生命内在的节奏是不一致的,久而久之大家觉得很疲惫,莫名的焦虑也会如影随形,感受到一种生命不能承受之重。我们希望倡导一种慢生活,在自己能选择和控制的范围之内,主动放慢生活的节奏,更多的去感受生命的过程本身,在这个过程中去体会生命的意义。”
  我认为,正如王石热爱攀登的硬朗和气度,也会在万科项目上体现出来,一个企业的产品总会具有当家掌门人的气质和风格,吴总本人正是慢城宁海“慢生活”理念的最好诠释者。因此,所有选择在慢城宁海安家的人,已经有了一位共同的邻居——他是位清瘦的长者,目光睿智但是语速轻缓,喜欢在周末的下午拿着钓具,溜溜达达的穿过社区的林荫路,前往辛安河公园打开轻便的折叠椅悠闲垂钓,感受时光如溪水一样流走;夏日傍晚他会陪着老伴,在社区公园内遛弯,看着广场上孩子们嬉笑打闹;他喜欢安静的阅读,也喜欢与三五老友小聚畅谈,因此你也时常会在专为社区业主打造的书吧、咖啡屋遇见他……其实,所有这一切展现生活静谧美好的方式,都是他和他的员工为社区的每一位业主精心采集,量身打造而来。没错,这位长者就是吴总,对慢城宁海他倾注了太多的个人感情,他喜欢这片三面环水的丰沛美地,也愿意站在自家的门廊下,满心欢喜的招手欢迎新搬来的邻居们。“到时我们就可以做邻居了”这是吴总常说的一句话,言语里充满真诚的期待。

  

  用一句话形容你居住的房子,你会怎样形容?答案一定五花八门,但是肯用“艺术品”来形容的一定很少。吴总却理所当然的认为,建筑原本是要成就城市之美的,慢城宁海不但是给人们遮风挡雨的房子,更是在城市里展出的艺术品。吴总的这种自信源自慢城宁海对品质的追求。

  让我们首先来看一看慢城宁海的墙。慢城宁海选用了一种独特墙砖,叫做聚氨酯板砖复合一体化墙砖。这种一体化墙砖是在吴总的要求下,由国内聚氨酯龙头企业烟台万华专门研发,并在工厂的流水线上生产制作的,不仅能够遮风挡雨,更增添了保温、防火、审美等功能。能实现这些功能,是因为在聚氨酯板砖复合一体化墙砖的表面是优质瓷砖,下部则是经阻燃处理的硬质高密度聚氨酯保温板。墙板本身具备着保温隔热、防水阻燃、轻质抗震、施工便捷、隔音降噪、绿色环保、美观耐久等特性,可为业主带来更高品质享受。

  虽然采用这种墙砖会使建筑成本提高2——3倍,但吴总仍然坚持将复合一体化墙砖用在慢城宁海的每一座房子上。他认为,这种墙砖带来的不仅是美观大方的建筑外观,精细优雅的居住品质,用这种墙砖打造的房子,本身就具有一种艺术品般的美感。在这样的社区环境里居住和生活,孩子们得到的是一种潜移默化的美学教育,这符合慢城宁海对人更加关爱,对生命更加重视的理念。如果说德国人的产品其精致给人印象深刻,万华人打造的一体化墙板其精致亦是无语伦比的。

  与此同时,慢城宁海在窗、地板、热水器等真正决定住户生活品质的细节之处,也下足了功夫。窗户慢城宁海选用的是断桥铝合金窗,这种门窗的原理是在铝型材质中间穿入了隔热条,将铝型材断开形成断桥,可以有效的阻止热量的传导。这种新型的铝合金门窗还采用了中空玻璃,以及独立的密封结构,并且选用高档附件,造型美观,操作灵活,可以内开内倒,便于通风采光。


聚氨酯板砖复合一体化墙砖 细节决定品质生活

  除了门窗,无论是派克地暖还是负氧供水设备以及四季沐歌热水器等等细节,无不体现了慢城宁海对品质不惜成本的追求。吴总说,仅选用断桥铝合金窗一项就比采用普通材质的窗户高出4——5倍的价格,而对于这些细节购房者是没有要求的,普通百姓并不了解其中的区别,但是地产业内人士就有责任提供品质更优的产品,对自己的楼盘项目负责,对消费者负责。在商言商,追逐利润是商人的使命,但是吴总认为降低成本,牺牲品质的事情不能做,而控制成本,保证品质的事情才是商人要下力气研究的。

  

  采访的间歇,我又一次环顾吴总的办公室,他办公台后面做了几层博物架,摆放着三、五件光泽温润的物件,和一排大部头的书籍,从财经到文史一应俱全。在采访之前,我听说吴总毕业于名校,而他们那个时代高等学府治学严谨,校风淳朴,完全没有扩招这一说,当时能考上大学的都是当之无愧的天之骄子,他们的学识不但渊博而且扎实,他们的成功一定有迹可循。
  于是我问吴总,作为长者对于我们这些80后,在生活、购房置业等方面他有哪些建议?吴总回答说,对于你们这一代,我希望你们给自己加一些压力,为自己制订一个目标,也就有了不断努力的动力。关于房子,要量力而行,但是不要盲目听信各种言论。要多看些书,多了解大的局势,自己学会分析判断,得出自己的结论。三十而立,你们80后已经到了成为中坚力量的时候,对于小家庭是这样,对我们的社会也是如此。

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