天房·檀珑湾,是中国房地产行业百强、天津市房地产行业龙头上市国企,中国品质地产的倡导者,天津房地产集团首次在烟台投资开发的的滨海高尚社区。
    项目位于中国北方国家海岸——烟台首个世界级休闲度假区,烟台牟平区养马岛南侧。烟台观海旅游大道滨海路与通海路交汇于此,交通路网发达、便捷,距烟台中央居住区—莱山仅10分钟车程距离。项目周边环境得天独厚,独揽山、海、岛、泉、河多项罕有臻美景致。是一座融“休闲、度假、养生、居住”于一体的国际化滨海新城。
    谈到当年选择烟台,华总也是感慨良多。在08年拍板拿地之前,天房集团做了长时间的市场调查,对环渤海城市群也做了细致专项研究。经过十多年的市场发展,北上广深一线城市房地产市场趋于饱和,从国家调控政策也可以看出趋势,经过房价的不断上涨,土地资源的减少,置业消费市场达到饱和,这都促使资本市场逐渐向二三线城市过渡。天房集团作为天津的房地产龙头企业,历经30年开发历程成长起来的大型国企,之前都是围绕一线城市活跃,像北京,天津,深圳等,外地项目不多。在市场发展的大趋势背景下,积极把握房地产市场的第二轮开发浪潮,向二三线城市过渡成为集团发展战略的必然选择。
    烟台很早之前就出现在天房集团的视野中,烟台作为环渤海经济圈桥头堡,地理区位独特,资源优势比较明显:首先是自然风光——山海岛泉河,自然地理风貌具有很强的个性,南山北海,气候独特,地理反向差异大;其次是物产和人文资源,水产品农副产品非常富足,本地居民人均收入及置业购买力具有比较强的可挖掘潜力。当然烟台的劣势也比较明显:烟台处于山东半岛最东面,交通末梢制约了烟台的城市扩张,包括人口特别是外来人口增长缓慢;经济发展总量虽然位于山东第二,但更多是依赖开发区及县市区综合体量,市区本身的经济强度并不大,和改革开放后众多一起发展的二三线城市相比较而言,发展不快,是一种比较缓慢的心境。这就促成了第三个特征:城市体征比较理性,不急不躁。房地产消费以本土刚性需求为主,反映在房地产市场上泡沫不大。相对而言,烟台房地产市场起步,现状规模,发展水平均处于相对初级的阶段。
    "综上所述,我们强烈的感受到在新一轮开发浪潮中,烟台具有比较强的比较优势,依据环渤海城市带的研究结果,我们选定烟台作为天房对外扩张的一个重要步骤。"华总总结道。"而最终选择这块土地则是首先是考虑到整个养马岛和前海湾区的规划水准,开发规模到建设标准是烟台最高的,其次,从拿地成本,房价上涨趋势上看,操作空间比较大。"
    物业管理在中国也已经快接近20年,烟台不少小区的物业管理服务差也一直为业主们所诟病。谈到在天津备受好评的天房物业时,华总谦虚地说没有他们也没有什么过人之处,唯细节而已。所谓的优势只是看你怎么做,具体表现在服务水准上。

    檀珑湾由美国豪张思(上海)建筑设计公司担纲规划设计。增加内部空间的流动性和景观层次同时,减少高层住户的对视和空间压抑感。
    檀珑湾的园林规划与建筑艺术相结合,Art deco园林艺术考虑到高层建筑容积率较高,给人的压抑感觉比较强烈,在园林规划上着重强调了细腻感,场景感和情景感。所谓的细腻感就是从植被,树种,灌木,草本植物的选择上更加精致,树形,树种,开花落叶,季节的变换,在一个不大的范围内,考虑三季有花,四季常绿,一步一景,从不同的角度看有不同的变化。和大范围景观不同,Art deco园林艺术更多的是静观,近距离玩味,静静观赏。情景感通过建筑小组,廊架,景观灯等点缀,增加文化氛围,更多是艺术的享受,体验。艺术园林没有非常明显的风格特征,追求的是精致和品位。
    本身高层建筑空间给人带来的场景感觉是立体的,更多的是竖向立体空间的垂直分割,在这种背景下,怎样去体会园林带给你的欢愉,更多的是细腻细节的摆布和意趣。

    天房檀珑湾远瞻养马岛前海湾区域的发展前景,占据了中央风景区的绝佳位置——可谓纳海为疆,远见未来。龙湖保利中冶纷纷齐聚养马岛前海湾,引爆养马岛前海湾升值潜力。在众多大腕级地产企业的打造之下,以养马岛前海湾为中心的烟台牟平区的发展前景让人期待。
    对于一线房企纷纷入驻前海湾区,华总抱有非常乐观的态度,他认为养马岛前海湾区大体量的城市新兴体,正需要百花齐放。该片区规划总量非常大,超过300万,众多的楼盘项目差不多同时间段内同时开建,对整个片区的繁荣具有非常大的推动作用。对天房檀珑湾来说也是一个共生繁荣的积极作用。
    华总:“当然共生的同时也带来了竞争,而竞争恰好能将更好的产品,更好的规划,更好的服务理念带给这个片区,同时也使片区价值得到提升。整体来说,我觉得是利好是非常大的。” 据华总介绍,檀珑湾二期已全面开工,目前正在建设车库,预期八九月份就能达到预售条件,户型等与一期类似。
    如果这个事情能够落实下来,不光对养马岛,对整个烟台的推动都是巨大的。烟台传统产业制造业轻工等一直发达,但近些年来,没有太多的新兴产业崛起,论坛经济作为新兴行业对整个烟台都是一个新的经济增长点。海南博鳌,大连达沃斯论坛经济对当地服务业,旅游业,媒体等第三产业的推动作用都是显而易见的。

    在华总看来,这一片区的发展空间非常大,具备的资源条件足够优厚,开发商也拥有足够的实力,但从整个目前烟台房地产发展来说,可以说是生不逢时。因为前些年基础比较薄弱,对外来招商引资的力度产业规模的膨胀外来人口的增长都比较迟缓。相应来说,这么大规模体量的市场放量,光靠本地人口是远远不够的。外来人口的进入,特别是年轻人跨区置业,看中的是当地投资创业或者就业的机会,这些烟台并不充分。剩下两类:一是度假休闲,短暂居住;二是养老,养生。这是烟台现在能吸引的两类置业人群。但环渤海一带地产市场还有威海乳山文登日照甚至青岛等城市竞争。所以烟台首先要大力提升城市形象,知名度,在包容开放的城市心态上更有改进,不然城市发展会受到文化制约。
    现在有一种新的说法,滞后发展落后发展带来更多的机遇。“我个人看来,十二五期间,二三线城市不能异军突起的话,就错过了很好的发展机会,特别是烟台这种各方面基础都很好的城市。”华总说,“并不是一定要赶超一线,烟台有独特的个性气候,地理条件,文化,应该打造更独特的城市特色,挑选一条更有个性的城市发展道路。”
    调控对房地产市场的影响比较大。实际上不调控,从市场本身发展规律来说,一线城市高房价也是难以为继,不可持续的。市场经济规律是一只看不见的手。当大部分老百姓基础人群购买力望尘莫及的时候,光靠富裕人群的消费能力难以支撑一座城市的房地产市场。
    目前资本市场向烟台转移,是有利的,当然也带来了一些短期的负面影响:比如说暂时性的生态破坏,房价暴增等对民生的伤害。但是资本市场的转移,外来人口的进入,对城市发展还是有利。新一轮的宏观调控基本上遏制了消费层面上的跨区域置业,跨地域地产投资,包括缩紧银根遏制了开发的强度,进度和速度。
    在调控的大背景下,开发商应该调整节奏,把握机会,探索更为个性的发展机会,总结前十年开发进程造成的城市同质化。在房改之前,北京上海城市特征还比较鲜明,现在各城市文化则越来越趋同。拿现在比较火热的文化遗产,申遗等话题来说,我们好像活在一个靠遗产过日子的时代,但是扪心自问,我们又拿什么遗留给后人?
    我作为地产开发商,城市建设的参与者,也很困惑,批量化生产造成建设者很少享受到建城造屋的乐趣,一两千套房子的小区看上去同样的面孔。当然这也是一种创举,解决了大规模世界人口的居住问题,也是一种尝试。但是我们能不能从前十年的经验中,摒弃之前所犯的错误,做一个有责任的开发商来承担社会使命。
    时刻创新,时刻要求创新意识和创新要求,在调控大背景下,不急躁不浮躁地追求大的利润,在不浪费资源的条件之下,我们可以有更多的尝试。这也是宏观调控为烟台带来的发展契机,挑战和考验。这时候开发商能不能真正的从城市长久远点而发展上考虑,不仅仅从城市功能角度,更多的从文化历史这种更高更深远的反思,来重新安排我们的城市发展战略,开发战略,包括城市定位都是非常好的。
    房地产调控政策影响从98年一直伴随,其实朱镕基时代更为严厉,只是没有这么多的媒体关注。解决民生的根本还是经适房保障房廉租房等。
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