引言:1984年,大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个沿海城市,被国务院批准为全国首批对外开放城市。这14个有着不同的底蕴和气质沿海城市,自此被命运一线贯穿,不再是散落的明珠,而是交相辉映的一串项链。历经20余年的时光雕琢,这14座城发生了哪些变化?光彩夺目的因何璀璨?寂寂无闻的因何落寞?让我们聚焦14城,一探究竟。
    自1984年的20余年以来,14个首批沿海开放城市冲破传统体制的束缚,抢抓先发效应,充分挖掘自身发展优势,经过20多年的经济总量迅猛扩张,已发生了翻天覆地的变化。1983年14个城市共实现地区生产总值仅931.3亿元,占全国总量的15.7%。而截至09年时已达到60003.47亿元,占全国的17.9%,人口却仅占全国总人口的7.1%。2010年省统计局对14个首批沿海开放城市的经济发展水平进行综合评分,选取了包括地区生产总值、社会消费品零售总额、地方财政一般预算收入、工业总产值、城镇固定资产投资、城镇居民人均可支配收入在内的11项统计指标进行统计,结果显示综合排名大连居第一,其次为上海、广州、天津,这四个经济综合实力雄厚的城市归于一类;烟台、青岛、宁波、南通、福州、湛江归为一类,他们是首批沿海开放城市发展的第二梯度,这六个城市虽不像大连、上海、广州、天津那样具有雄厚的经济实力,但也已经取得了较好的成绩,尤其是未来具有更大的发展潜力和发展空间。连云港、温州、秦皇岛和北海可大致归为一类,这些城市综合分值低,经济实力和经济基础相对薄弱。
    导语:由著名经济学家吴敬琏先生主编、中信出版社出版的《比较》丛书,这样强调他们的出发点“以比较传递理念、思想和智识”。相对于狭义的概念,这种“比较”体现的是一种平和的、客观的、包容的研究取向。同样,要客观考量一座城市的发展,将其放置于同类城市的坐标系中,通过充分的比较分析而得出的结论才是有说服力的。
城市 2010年国民生产总值(GDP) 人均GDP 城镇居民人均可支配收入 房产均价(2011上半年) 是否限购
上海 16872.42亿元 73297元 31838元 23113元/㎡
广州 10604.48亿元 83495元 30658元 14054元/㎡
天津 9224.46亿元 70403元 24293元 9537元/㎡
青岛 5666.2亿元 65016元 24998元 9577元/㎡
大连 5158.1亿元 77096元 21300元 11399元/㎡
宁波 5125.8亿元 67394元 30166元 14145元/㎡
烟台 4355亿元 62548元 23288元 6525元/㎡
南通 3417.9亿元 46931元 23541元 11596元/㎡
福州 3068.21亿元 43121元 22720元 11995元/㎡
温州 2925.27亿元 32071元 31201元 15657元/㎡
湛江 1406亿元 20059元 15305元 6825元/㎡
连云港 1150亿元 26191元 20895元 5198元/㎡
秦皇岛 930.49亿元 31145元 16458元 7460元/㎡
北海 397.6亿元 25829元 16798元 4500元/㎡

    2010年14个沿海开放城市中,烟台GDP排名第7位,人均GDP排名第7位,城镇居民人均可支配收入排名第8位,楼市均价排名第12位。
    据统计数据分析,在14个首批沿海开放城市中,我市多个主要经济指标的总量与增速均处于中上位置,呈现出良好的赶超态势。其中,经济总量、进出口额、规模以上工业增加值和港口吞吐量等多项指标具有很大优势,为我市经济赶超发展贡献了最大份额。而人均GDP、社会消费品零售额、人均消费品零售额等几项指标也为加快发展带来良好前景。 与此同时,也有多项指标位居下游,发展滞后,暴露出我市经济运行中存在的“短板”。特别是房地产开发投资、实际利用外资额、地方财政收入、城乡人民币人均储蓄存款四项指标,总量和速度均排第7位之后,影响了城市综合竞争力的进一步提升。

大环境下的新机遇
    在国际金融危机中,将有越来越多的外来人才、资金、技术投向中国。烟台作为首批沿海开放城市之一,地理位置比较优越,经济社会比较协调,有条件吸引更多的关注。世界经济进入调整期为产业升级带来机遇。国际经济结构的调整,为烟台产业结构升级提供了一个难得的战略机遇,尽快实现与日韩对接,与环渤海经济区对接,与长三角和珠三角的对接,扬长避短,借势发展。

    2010年,烟台实现GDP4358.46亿元。在15个首批沿海开放城市中,烟台市多个主要经济指标的总量与增速一直处于中上位置,呈现出良好的赶超态势。

    国家“十二五”规划,环渤海经济圈成为关注的重点地区。抓住国家战略规划可使区域经济发展起到四两拨千金的作用。“十二五”规划提出了扩大内需战略、海洋发展战略和主体功能区战略。烟台正在以沿海开放城市的视角,站在全国的高度、全球的角度,审视面临的新形势,寻求新的突破。
据透露,十二五期间我国的石化产业将重点布局珠三角、长三角、环渤海经济圈。这为烟台借助近海油气资源、大力发展石化产业提供了良机。全国范围内优化投资结构,使得烟台转方式、调结构获得国家的资金支持成为可能。显示全部
    导语:在14座首批沿海开放城市中,有这样几座城市从地理环境、人文气质、历史背景等方面,与烟台都更为接近,相同的发展机遇,是否带给他们同样的发展速度?同类型城市的发展经验又有哪些值得烟台借鉴?同时,在发展中烟台又该如何保持独特的魅力避免与其他城市形成同质化竞争?
   青 岛
    近几年青岛地产业发展迅猛,从07年开始,青岛迎来了地产界跨越式发展的时代,房地产企业从原来的500多家,发展到了如今的800多家。加之青岛近几年的城市建设发展,特别是胶州湾隧道和胶州湾大桥的建设和通车,充分盘活了青岛地产,开发区、胶南、胶州,包括高新区这一带的房地产发展尤其迅猛。全国知名地产商如万科、绿城、华润、和记黄埔等在青岛地产业所占的份额越来越大,青岛房地产市场早已成为各开发商全国战略版图的“必争之地”。
   大 连
    不难发现2010年全国性房地产企业正在加大在大连市场的投入。经过若干年的积累和沉淀,大连市委市政府开创性地提出了全域城市化的发展战略,在合理布局、统筹规划的前提下,城市经济出现了全域大开发的红火局面,金州新区、普湾新区、长兴岛、花园口等经济区域的建设与再造为房地产市场的发展提供了广阔的地域空间与需求空间,工业地产、旅游地产、商业地产、现代服务业地产、住宅地产全面发展让行业的发展后劲十足。由此大连房地产的发展让城市“住在大连”的品牌形象更加深入人心。
   烟 台
    今年7月在中国房地产测评中心和中国房产信息集团联合发布的《2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》中,三四线城市房地产发展潜力100强城市烟台位列第一位。自09年万科进驻烟台开始,房企50强中的13家已抢滩烟台。有着青岛、大连相同的区域优势,烟台的地产发展却与秦皇岛水平相当,表现为产品力非常弱、现售盘供应产品同质化严重、产品新颖程度非常低等,属于优秀级不动产价值洼地。
   秦皇岛
    秦皇岛处在环渤海经济区的中间地带,凭借不可复制的便利区位,承袭京津人口与经济外扩大势,步入了属于自己的发展快车道。近年来秦皇岛释放出的巨大城市张力以及楼市的高速崛起,以引起了整个环渤海经济圈地产界的一致侧目。秦市房价基数较低,高端房源和附赠露台花园的营销策略,物业和配套水平的提高,土地价格和建材价格的大幅上涨,津秦客专、秦承高速、火车站改造等城市基础设施建设,都是促使目前秦皇岛房价上升的主要原因。秦皇岛的房地产市场在平稳健康发展的同时也面临着比较严峻的考验。
    7月12日,国务院常务会议召开,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强房地产调控工作,其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。浙江省台州市日前发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,将对商品住房实施限购,成为近期首个被纳入限购的二三线城市。
   ·住建部官员:二三线城市自定限购措施 ·台州领衔新一轮楼市限购 二三线城市将陆续加入
   ·四大银行第三套房贷暂停发放 调控须打组合拳 ·关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知
   ·发改委:不会改变楼市调控方向或放松政策 ·国务院上收22城市建设用地审批权 紧地根加码
   ·五大标准将圈定30余城市 二三线城市将限购 ·国务院:二三线城市房价上涨过快应限购
微语录
——关于“限”字令,国内意见领袖怎么说?
    任志强:限购令将助推部分城市房价上涨。未来一段时间内,紧缩仍然是一种常态,但是,限购令肯定不会成为一个长期的政策。限购令最终会转变为其他方式,比如税费,税费是市场化手段,尽管也存在一些不合理之处,但远比限购合理。
    万达集团董事长王健林:靠限购抑制房价太天真。房价受综合性因素影响,想“靠限购抑制房价太天真”。在国内目前的房地产买卖市场中,投资投机性需求占比不超过10%。一个例证就是已出台限购令的北京。根据北京市上半年统计,非本市居民的购房比重维持在10%以内,包括在京纳税满5年以上的工作人口。这就可以说明投资投机需求基本被挤出,然而同期北京整体房价下降有限。
    陈保存:二三线城市限购不能重蹈覆辙。如此局面一定不能出现在二三线城市,否则,今年的限购限贷限价令,可以理解成是促销令,也是房租的推涨令。理性调控,以市场手段长期解决目前的房价问题,需要的是集体智慧,而不是集体的狂躁。
    姚景源:对土地财政依赖是二三线城市限购最大障碍。目前在二三线城市实行限购政策最大的障碍是地方政府对于土地财政收入的依赖和坚持,传统的财政收入壁垒必须打破。游资炒作是房价飙升的罪魁祸首,尽管当前楼市调控已经取得效果,开始进入一个量跌价稳的平静期,但市场中以社会游资为代表的非理性因素仍在躁动,因此必须继续推行限购措施,作为抵挡游资的一道围墙。
    顾云昌:限购短期内简单有效 并非最好的调控手段。限购政策“在短期内简单而且有效”,但并非最好的调控手段,他认为一味地“堵”并非长久之计,下半年资金流的供应将会由堵变疏。房价是受到多方面因素影响决定的,从国内外的房产调控经验来看,“限贷”更为有效也更科学,用货币杠杆来调控经济,限贷可以称为是限购政策的重要补充。
    五岳散人:二三线城市限购与城市化趋势相悖。限购政策本身与城市化的大趋势又相违背,原本户口制度就是分割城乡的天堑,如果再有这种大面积的限购令,等于再次使得城市化成为泡影,并且阻碍了人口向城市的流动与定居,使得更多的人只能被城市剥夺,而不能享受其所带来的便利。
——关于“限”字令,港城资深业内人士怎么说?
    限购与否,对烟台都是伤害。限购,让市场畸形发展,破坏了烟台稳步增长的节奏;不限购,市场会报复性增长,价格会因下次的限购来临而恐惧型上涨。没办法,已经搭上了中国楼市这趟D车,信号灯被雷击了。——置地前景梁明冬

    “烟台的房价可能不会降,如果限购出现的话,各大楼盘降价幅度不会太大,可能会推出各种形式的优惠,原因是:烟台本土开发商比较多,而且烟台的平均市场价也不是很高”——山水龙城策划

    “限令”已经在烟台实施,目前烟台的贷款政策,外地户口的客户要贷款必须在本地缴纳一年的劳动保险。第二套房首付60%并且利率还上调10%。第三套房贷款已经停止发放。对于楼市稳定上涨的烟台来说,这已经无异于限购。相比于烟台西部市场,限购对烟台整个东部滨海市场的冲击或许是致命性的。 ——星河城策划

    虽然限购会产生一定影响,但烟台的房价与同区域城市(如青岛)的房价相比仍然处于一个较低的价位,总体需求仍然以本地客户刚需为主,直接降价的可能性小,促销打折等变相降价的可能性较大。 如果限购,可能会对外地客户产生一定的影响,同时对应的对于一些一线高端海景房及具有投资价值的房价产生影响,对于占购房需求大多数的刚性需求来讲,影响不大。——中建悦海和园王小刘

    烟台房地产市场是一个以刚需为主,改善需求为辅,投资需求以外地为主的新兴市场,限购在砍掉一些投机和投资需求的同时,重点保护刚性需求和改善需求,从这一点上看,限购对烟台楼市的影响有限。另外执行限购政策的意愿和程度还要取决于地方政府,国家的限购令只规定大的框架,具体执行层面还得看地方政府的限购细则如何规定。——福地隆城销售部李兆轩
 
 
   文/置地前景董事副总经理 李大强
猜想一:浮力定律——地产市场水深难测,大家都在摸着石头过河。若以“限”字令投石问路,溢出来的会是什么?

    这是一个被记录在中学物理课本里的故事:西元前245年,叙拉古赫农王命令阿基米德在不破坏皇冠的情况下,鉴定皇冠是否被金匠掺了假。泡在浴缸内的阿基米德想出了解决办法,把皇冠与等重的金子放进水里,比较两者排出水量的多少以测定皇冠的纯度,从而也发现了浮力原理。


    限购将带来什么?如果以被动的思维方式来思考,这将是一个越问越大的问号,如果问限购将要做什么,脉络似乎就稍清晰一些,我可以很清晰的看到,限购的目的仍是在平抑房价的过快增涨。 每一个制度在诞生之时,会限制到相当多的利益,但同时,也会给破坏这些制度带来高利润。中国是个崇尚特权的国度,限购的缝隙中一定会出现特权的身影,并为此催生出某种时效性的行业,虽然这不是我们讨论的主题; 从很多不知疲倦的专家言论中得知,限购的行为是在“堵”,一个政府对行业的限制已达到不让涨价不让买的地步,就政府行为而言,这种干涉更象是在经营。 既然是经营,那就仍存在优胜劣汰,限购将加大民众的观望行为,使得投资的门槛更高,在没有疏导的前提下,如同阿基米德在浴池中所发现的那样,这种压抑势必带来更强烈地上扬力。

    更具体的分析中,含金量——也就是我们平日里最为尊崇的品质将决定这种上扬力的大小,无论是刚性需求(第一二套住房)和投资行为,产品的市场认知度和追捧程度仍决定着它所能溢出的水量。综合品质差的产品为自保将降价或滞销,但只争夺高品质楼盘的边缘客户,限购在短期将是有效的,同时还会为产品的品质提升带来张力。 原来两千多年前的阿基米德已经给予了我们这类问题的答案,他为此狂喜而裸奔于市,而我们,还将为建设可以诗意栖身的居所而作。
    文/置地前景总经理 梁明冬
猜想三:日心地动说——2011年下半年的烟台楼市绕着什么转?这是一个问题。

    阿基米德不仅用水利制作了一座天象仪,球面详细记载了日、月、星辰和五大行星,他还怀疑“地球中心说”,猜测地球是圆球状的并围绕着太阳旋转,这一观点比哥白尼的“日心地动说”要早一千八百年。


    烟台楼市永远围着海转,海对烟台即熟悉也陌生。烟台开埠150多年一直围着海在打转,吃的海鲜,喝的深海泉,住在海边,贸易经济也围绕着海做文章。

    城市和楼市的未来还是海,城市营销逐渐走出,养马岛也到国外进行了旅游推介,烟台会聚集更多的目光,逐渐发展成为北中国的世界级旅游目的地,中国北方的三亚。这对城市经济发展和楼市持续发展带来强劲的需求和动力。

    下半年最热的区域也离不开海,即养马岛板块。规划了数年之久的中国北方国家海岸,随着一个仅5万㎡的原石滩扯开嗓子开喊,龙湖随之进驻并首期售罄,养马岛板块的春天来临。

    目前这一区域是2011年环渤海旅游度假地产最热的热点地区,吸引外地客户旅游度假投资的首选之地。
   文/置地前景市场部
猜想二:杠杆原理——以“限”字令作为支点,能否撬动高房价这块巨石?

    阿基米德发现杠杆原理,不在于他发明了能把水吸上来的“阿基米德螺旋提水器”,也不在于他组合的巧妙机具让国王轻轻拉绳就将一艘大船移动下水,而是他说:“给我一个支点和一根足够长的杠杆,我就能撬动整个地球。”


    如果说中国城市化进程是辆高速列车,那2011年上半年的各项房地产政策就是催动二三线城市列车加速向前的助燃剂。

    2011年上半年的限购政策使得大量资本溢出一线城市,迅速推升二、三线城市楼市热度。二三线城市“被瞩目”了。

    烟台房地产的发展,无疑是搭上了城市化进程的高速列车。从上个世纪70年代到今天,仅几十年光阴,我们的生产力就已经从单一个中低端住宅型产品解脱出来,烟台终于要开始迈向城市多元化发展之路,仅处于大步发展之初的烟台,刚迈开的发展脚步,是否会因“限购”而变成退步?“限”字令无疑将成为笼罩在烟台楼市的一团乌云,即将浇灭还未燃起的发展之火。诚然,控制房价不应以经济发展为牺牲。

    “限”对烟台发展的打击无疑是巨大的。国家政策杠杆是将撬动高房价这块巨石,还是通过政策杠杆以期达到房价与发展稳定的平衡?这是对的国家的拷问,也是对房地产人的拷问。

    在首批沿海开放的14个城市中,烟台GDP排名第七名,房价第十二名,房价并非处于非理性增长状态,且烟台的城市化进程相对较慢,仅限购与其他城市看齐,是否合理?

    无疑,“限价”将更适合刚起步的烟台。
   文/置地前景市场部
猜想四:镜面聚光原理——此次“限”字令的光束聚集到二三线城市,火会烧到谁身上?

    西元前216年,罗马帝国进攻叙拉古,阿基米德召集城中百姓手持镜子排成扇形,将阳光聚集到罗马军舰上,烧毁了敌人入侵的船只。


观点一:限购令聚焦港城,高端楼盘火中取“利”
    烟台要限购了。虽然限购令还未正式下达,但不论是开发商还是置业者,都把这当成是不争的事实,限购令光束聚焦烟台,燃起了一把火。 七月,烟台置业者及地产界人士均笃定烟台将在8月限购。在“限购令聚焦港城”的大环境下,刚需市场依旧稳定,并没有出现大波动。高端楼盘,龙湖抢在限购之前开盘,3%购房优惠,消化了大部分高端客群;保利在报广上大打感情牌;金地手机短信、各种活动接连不断。限购令对刚需市场如一羽加身,对高端楼盘却重若泰山。限购令下,高端楼盘,歌舞升平对外,风声鹤唳于内。但是粉饰的太平终究是镜花水月。烟台高端楼盘是否还是那般皇帝女儿不愁嫁?火中取“利”,有没有引火烧身?如人饮水,冷暖自知。
观点二:烟台要限购了吗?大“限”将至了吗?
    “限”之前大家都在猜,虽然限购令还未正式下达,但不论是开发商还是置业者,限购令即将聚焦烟台,还没有来,就已经燃起了一把火。 日前,浙江台州市率先发出了限购通知,虽然限购条件并不严苛的限购令,但却成为二三线城市限购的第一例。业内普遍认为,台州限购政策的出台,对于其他房价上涨过快的二、三线城市具有极强的示范作用。下一个限购的会是谁,会是烟台吗?
    烟台限购,谁会先被灼伤,无疑--高端楼盘,特别是热门板块的高端楼盘。 谁又会笑到最后?走差异化、多元化发展的,刚需地产、旅游地产、教育地产。
    其实目前烟台的政策就已经近似于限购了,三套房按揭贷款停止(如限购则有可能为不能购买),外地客户需纳税证明(如限购则有可能限购外地客户第二套);政策的落地必然带来市场的震荡,针对首次置业和首次改善型居住的刚需市场;针对商业性质的旅游地产、针对学校周边的教育地产,对于以上市场,政策的影响有限。
    无论烟台限购或是限价,我们需要始终站在市场的冬天,寻找烟台楼市生存的机会。
    结 语
    国家想要给楼市这狂飙的列车来个急刹车,限购是最能实现立竿见影效果的法子。但因为他的非市场性,以及给未来市场运行带来的种种隐忧而备受诟病。烟台从来不缺少登顶的条件,但好像也一直就差了那么一点点。今天诸多一线房企齐聚烟台,给这座城市带来了突破的机会。正待起势之际,却遭遇史上最严厉楼市调控,有利有弊。从积极意义一面看,若进入限购行列,对烟台也有一定利好,把虚涨的房地产势头扼杀在最初,让市场发展的步子慢一点,冷静一点、踏实一点,这也是购房者和普通民众所期待的。
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